广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

最高人民法院
民事判决书

　　(2009)民一终字第23号

　　上诉人(原审被告)：广西泳臣房地产开发有限公司。
　　法定代表人：程海裕，该公司董事长。
　　委托代理人：刘志洪，北京市尚公律师事务所律师。
　　委托代理人：欧阳泽明，广天一律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：广西桂冠电力股份有限公司。
　　法定代表人：杨庆，该公司董事长。
　　委托代理人：张杰，北京市炜衡律师事务所律师。
　　委托代理人：魏秀敏，北京市炜衡律师事务所律师。
　　上诉人广西泳臣房地产开发有限公司 (以下简称泳臣公司)与被上诉人广西桂冠电力股份有限公司(以下简称桂冠公司)房屋买卖合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2008年12月25日作出 (2007)桂民一初字第2号民事判决。泳臣公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年5月26日进行了开庭审理，泳臣公司的委托代理人刘志洪、欧阳泽明，桂冠公司的委托代理人张杰、魏秀敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　一审法院经审理查明：2003年3月12日，桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《基地定向开发建设协议书》(以下简称《定向开发协议》)，委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区。协议约定：办公楼主楼初定21层，占地面积约30亩，建筑面积约 3万平方米，办公楼总投资包括：土地每亩按53万元(含土地平整费)计算；开发建设费造价暂按建筑面积每平方米2500元计算。商品住宅小区为6层框架式结构，占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算。同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。协议签订后，桂冠公司分别于2003年4月16日、10月17日、2004年11月15日向泳臣公司支付50万元、1950万元、590万元，共计 2590万元。2003年7月8日，泳臣公司取得了南宁市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》。2005年2月5日，泳臣公司完成凤岭商住小区财富国际广场A区1- 3#综合楼土方开挖、桩基础、基坑支护的招标工作。2005年3月28日，泳臣公司取得凤岭商住小区财富国际广场A区1-3#综合楼基础的《建筑工程施工许可证》。
　　2005年3月30日，桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《广西桂冠电力股份有限公司基地定向开发建设补充协议书》(以下简称《补充协议》)，约定将办公楼主楼初定为26层，建筑面积为45 955平方米。办公楼土地补偿费每亩95万元，土地补偿费共计2850万元，土地平整费200万元。基本开发建设费每平方米4350元，合计19 990．425万元；在付款方式上双方约定，桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费，本《补充协议》签订后5个工作日内再支付其余土地补偿费。平整场地工程完工后10个工作日内桂冠公司向泳臣公司支付200万元。泳臣公司取得办公楼开工许可证后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的 25％，合计约5000万元，扣除首期付款 2000万元，实付工程预付款为3000万元。工程形象进度款的拨付办法：办公楼桩基础工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的5％，即1000万元给泳臣公司；办公楼地下室工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司；办公楼四层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司；办公楼八层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司……。双方对工作周期约定：本协议生效后，泳臣公司在15个工作日内提供规划定点图和《建设用地规划许可证》，在30个工作日内取得《国有土地使用权证》；施工图设计通过审批后在2005年6月内完成监理、施工招标；施工招投标结束后在2005年7月内取得办公楼开工许可证；2005年8月办公楼桩基础工程完工； 2005年12月办公楼地下室工程完工； 2006年2月办公楼四层楼面结构完工……；办公楼主体工程开工6个月内取得办公楼商品房预售许可证，与桂冠公司签订商品房预售合同并到房产局备案；办公楼主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用。在权利义务方面，双方约定：桂冠公司有权监督工程进展，在工程形象进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。泳臣公司保证在桂冠公司取得《南宁市房屋所有权证》前，未经桂冠公司同意