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拆迁承租人是否有行政诉讼原告资格

   [案情]  2000年1月1日,原告何某与第三人某机关单位签订房屋租赁合同,从事服装生意。合同约定:何某租赁某机关单位房屋2000平方米,租赁期限自2000年1月1日至2001年12月31日,为期2年;年租金2万元,每半年交一次,逾期一个月不交,按何某自行终止合同处理;如装修房子,不论中途终止合同还是合同到期,不作任何折价全部归某机关单位所有;如因城建造成房产拆迁等,双方均不承担经济责任。租赁期满后,何某继续占有使用第三人的房屋,双方处于—种事实上的不定期租赁状态,但何某也始终没有交纳占用期间的租赁费。2005年10月,市政府决定对相关道路进行改建,原告租赁的第三人的房屋在拆迁范围内。第三人以政府政府拆迁为由要求何某搬出租赁房屋,并支付拖欠近4年的租金9万元未果。2006年5月4日,第三人对原告何某提起房屋租赁合司民事诉讼,请求其支付拖欠的租赁费并解除租赁合同。2006年6月4日,在法院主持下,双方达成调解协议:1、解除双方于2000年1月1日签订的房屋租赁合同;2、何某于2006年6月14日、20日从所租赁楼房搬出;逾期不迁出视为自动放弃楼内财产权益; 3、某机关单位放弃租金的诉讼请求;4、某机关单位支付何某补偿金40000元。何某将自己所有的财产搬出后,某机关单位根据市政府的要求于2006年7月1日委托拆迁公司将自己所有的楼房拆毁;后何某以政府拆迁行为违法为由,向法院提起行政诉讼。要求政府及第三人赔偿30万元的楼房装修损失和有关拆迁补助费用。
    [评析)  法院审理过程中有两种不同意见:第一种意见认为何某没有本案的行政诉讼原告资格;第二种意见认为何某有行政诉讼原告资格。

    笔者同意第一种意见。从该案原告的承租人身份分析:《城市房屋拆迁条例》规定,具有合法租赁关系的承租人有得到房屋产权调换后的租赁权,或得到“搬迁补助费、临时安置补助费”的权利。一般来讲,合法承租人与拆迁行为具有法律上的利害关系,具有行政诉讼原告的起诉资格。本案原告何某租赁第三人房屋经商,租期只有2年。到期后双房处于一种不定期的事实租赁状态。本案中何某自称:2005年12月12日通知拆迁,2006年5月22日两被告对租赁房屋进行强制拆迁。长达5个多月的时间,完全可以认为第三人给承租人留出了足够合理时间。可以认定在第三人实施拆迁前,已经依法解除了合同。因此,即便不依双方在区法院达成的调解书为根据,也可认定何某已经不具有合法承粗人的身份,不具有本案行政诉讼原告资格。

    从该案原告的实体权益方面分析。原告何某主张的30万元直接经济损失,系原告投入到所租赁房屋上的装修等不动产损失。而拆迁补偿款是依法补给房屋所有权人的,任何情况下都没有补给承粗人的法律规定。装修的损失,承粗人可以通过租赁合同的有关规定向出租人主张民事权利。事实上,这个民事责任第三人已经在由区法院主持的调解协议内承担了责任。即:到期后第三人出租房屋4年的租金9万多元,第三人不但没有得到,反而通过法院调解给了承租人4万元的补偿,一反一正何某就得到13万多元。何某要求的”搬迁补助费、临时安置补助费”,由于是不定期租赁,出租人有权通知何某在合理期限内解除合同,迁出承租的房屋,没有必要支付“搬迁补助赞、临时安置补助费”。所以,本拆迁案的承租人何某不应有行政诉讼原告资格。

作者:宋继业 张晓丽

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