1999年3月，烟台某个体企业主刘某与烟台开发区某劳动服务公司签订了钢材购销合同，并预付了10万元定金，但劳动服务公司未能及时供货。1999年8月2日，刘某将该劳动服务公司和主管部门开发区某工程公司作为共同被告诉至法院，要求被告返还定金及预期付款滞纳金。经查，该劳动服务公司系由烟台开发区某工程公司组建，组建时烟台开发区某工程公司注册资金未能到位，且其变更为烟台开发区某集团公司后，将其下属公司及自身公司产权转让给海南某国际投资有限公司并保留其法人资格，变更名称之前被告对劳动服务公司仍未投入实际资金，故对下属公司的行为应承担清偿责任，应返还定金并承担延期付款的滞纳金。法院一审判决被告烟台开发区某集团公司付款，被告不服，上诉于烟台市中级人民法院，二审驳回上诉，维持原判。
1999年9月，经原告刘某申请，法院在审理过程中依法采取诉讼保全措施，查封了被告开发区某集团公司所有的38号别墅楼，并将相关手续送给被告，因当时该别墅楼没有房产证，无法在房管局办理查封登记手续，因此，法院在别墅楼上张贴封条并拍照记录在案。
2004年，判决生效后，因被告开发区某集团公司逾期未履行义务，经原告刘某申请，法院执行局依照法定程序对所查封的38号别墅楼进行评估拍卖，竞买人在办理房产过户过程中，查明被执行人在法院查封后已擅自将别墅楼卖给了烟台市某银行，并于当日办理了房产过户手续。
本案的焦点在于烟台开发区某集团公司与烟台市某银行之间转让房屋的行为是否有效?
对这一问题，最高人民法院早在1997年4月7日就北京市高级人民法院所请示的北京二中院审理的广州海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中以(1997)经他字第8号文作出明确答复：“民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第141条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。至于北京沃克曼贸易开发公司是否为善意第三人及其利益的保护的问题，可通过诉讼另案解决。”因此，从本案来看，烟台开发区某集团公司私自转卖已被法院查封的38号别墅楼给烟台某银行的行为属无效行为。据此，法院经依法审查后，裁定确认烟台某银行与开发区某集团公司之间的房屋买卖合同无效，并向烟台开发区房管部门下达协助执行通知书，撤销原房产证，重新办理新房产证。
作者：杨海燕 赵志强 邹小辉
