案情：2002年9月，甲公司与乙银行签订房屋买卖协议，乙银行将原办公楼卖给甲公司，价款240万元；协议签订后甲公司即交付定金20万元。2003年10月，乙银行将该处房产拍卖，甲公司预交拍卖保证金20万元后，以240万元竞买成功，并付房款100万元。后因客观原因无法办理房产证。经协商，乙银行退还甲公司140万元，甲公司一次性开具暂收款收据。甲公司现提起诉讼，要求解除房屋买卖协议，并要求乙银行双倍返还定金20万元。
本案在审理时出现两种不同观点，一种观点认为后一拍卖合同是对前一买卖协议的内容之变更，主张支持原告的诉讼请求，解除房屋买卖协议，判令被告双倍返还定金。另一种观点认为后一拍卖合同可视为是对前一买卖协议的自行解除，房屋买卖协议既不存在，何来诉请将其解除之说。经协商双方均认可无法办理房产证这一事实且被告已退还所有房款，故应判决解除拍卖合同，双倍返还定金并无依据，不予以支持。
笔者同意第二种观点，后一拍卖合同应视为双方当事人对前一个房屋买卖协议的自行解除。第一种观点混淆了合同的变更和解除之关系。
(一)合同解除和变更的区别
合同解除与合同变更有许多相似之处，如都改变了原合同关系、原合同关系都不需再履行、法律规定的条件和程序也雷同等。也许正因为如此，现行教科书和《民法通则》等都将合同的变更和解除列在一起。但是，合同的变更与合同的解除是两个完全不同的法律制度，不可将其混淆。两者的区别主要在于：
第一，合同变更是对原合同的非实质性条款作出修改和补充，并没有根本改变合同的实质内容，更不需要消灭原合同关系；而合同解除则要消灭原合同关系，这种消灭是合同关系的绝对消灭。
第二，合同的变更主要因双方的协商一致而发生，即使因产生不可抗力需要变更合同，一般认为也要经过双方协商。如果不能达成协议，也可以要求法院予以变更。合同解除可以有多种原因，、协商只是其中一种方式。即使就协议本身来讲，变更和解除合同的内容也是不同的。
第三，合同的解除是一种违约后的补救方式，它是在一方违约的情况下，另一方可以享有的解除合同的权利。但合同变更并非与违约补救联系在一起，一方违约以后，非违约方也并不产生变更的权利。也正因为如此，合同法第97条是将违约与合同解除联系在一起，而不是与合同变更联系在一起。
第四，由于合同的变更不与违约联系在一起，因此一般不存在损害赔偿问题；但是在一方违约的情况下，另一方不仅有权解除合同，并且有权要求赔偿损失。
本案中，原、被告于2002年9月签订房屋买卖协议，价款240万元。协议签订后原告即交付定金20万元，并约定一年后交付全部房款。然而2003年10月，被告将该处房产拍卖，原告以240万元拍卖成功。房屋价款虽然不变，但合同的实质内容已经改变。因为被告将同一标的物进行拍卖，原告没有基于原房屋买卖协议提出异议，并参与了竞买。此时，双方基于原买卖协议所产生的权利义务已不复存在，且原告是否能竞买成功也是处于不确定状态的。至于原告后来竞买成功，与被告再一次签订拍卖合同，只能认定是产生了新的权利义务关系。在签订房屋买卖协议之后，被告又拍卖房屋且原告也同意参与竞买，双方当事人的此一行为实际是一种协议解除，即协商一致将原房屋买卖协议加以解除，其内容主要是把原来的合同废弃，使基于原合同发生的债权债务归于消灭，在双方之间又重新成立了一个拍卖合同。本案原告诉请解除房屋买卖协议，并要求被告双倍返还定金，然房屋买卖协议已经因双方当事人签订拍卖合同而自行解除，遂不存在解除与否的问题。后一拍卖合同成立后，因无法办理房产证，致使合同目的不能实现，经双方协商，被告将原告交付的房款140万元全部退还，原告开具收据收下，可见双方当事人均无意再履行该合同，法院判决解除拍卖合同，不无道理。
(二)定金的性质及适用
本案涉及到对定金形式与性质的认定问题，定金最基本的形式是两类：一是解约定金；二是违约定金。一般来说，如果当事人在合同中没有特别指明定金的类型，则应当认为当事人约定的定金为违约定金。
