案 情
某房地产开发公司将位于某大厦的写字间租赁给某商贸公司，双方签订合同，约定租期1年，每平方米日租金4元，每季度交纳一次。商贸公司先期支付10万元作为房租保证金，7.5万元作为电话保证金。如租期届满，商贸公司向房地产开发公司付清房租、电话等费用，房地产开发公司将退还保证金；如商贸公司拖欠租金等费用累计相当于一个月的租金，房地产开发公司有权终止合同，收回房屋且不退保证金。合同签订后，商贸公司交纳了保证金。租期届满时，商贸公司结清了各项费用，但没有按期搬离房屋，继续使用83天后才将房屋交与房地产开发公司。房地产开发公司认为，商贸公司强行滞留房屋，且没有交付相关费用，不应退还保证金。而商贸公司认为，合同到期后，曾与房地产开发公司协商续约83天，现续期已满，房地产开发公司应将83天的房租等费用从保证金中抵扣后，退还其余保证金。双方达不成一致，商贸公司起诉至法院，要求房地产开发公司扣除相关费用后，退还保证金。庭审中，商贸公司没有提供证据证明曾与房地产开发公司就续约事宜进行协商，而房地产开发公司对商贸公司继续使用租赁房屋也没有提出过异议。
正方观点：
构成违约。商贸公司于租赁期届满后继续使用租赁物，房地产开发公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方仍按原租赁合同享受权利、履行义务。商贸公司续租房屋83天，没有支付相关费用，存在违约行为，其无权要求返还保证金。
反方观点：
不构成违约。商贸公司继续使用承租房屋的行为应认定是单方滞留，而不是原合同的延续，原租赁合同无效。滞留期间，双方没有关于违约责任的约定，商贸公司虽没有给付房地产开发公司各种费用，但不构成违约，房地产开发公司应在扣除商贸公司使用房屋的有关费用后退还商贸公司保证金。
争议焦点：
商贸公司没有与房地产开发公司重新签订租赁合同而继续使用租赁房屋的行为是否构成违约。
笔者意见
笔者同意正方观点。
民事法律行为以意思表示为核心要素，其效果是由当事人意思表示决定的。意思表示是行为人把进行某一民事法律行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。其形式有明示和默示两种。明示是使用直接语汇实施的表示行为；默示是含蓄或者间接表达意思的方式。默示包含的意思他人不能直接把握，而要通过推定手段才能理解。推定是行为人并不直接用口头或书面形式进行意思表示，而是通过实施某种行为来进行意思表示。推定行为实际上是通过行为人实施的积极行为，推定出行为人已做出要达到某种法律后果的意思表示。本案中，商贸公司在合同租赁期届满后继续使用房地产开发公司的房屋，并在庭审中表示愿意按原租赁合同的约定支付各项费用，这在行为上做出了积极表示，房地产开发公司也没有对此提出异议。虽然双方当事人没有签订书面合同进行续约，但商贸公司的积极行为、房地产开发公司的默示行为却符合法律规定的推定形式的意思表示，应认定双方签订的原房屋租赁合同继续有效，双方只是延展了租赁期间。
由此，商贸公司、房地产开发公司在双方签订的租赁合同期届满后，原租赁合同仍有效，商贸公司应按原合同约定的事项承担责任，履行义务。双方在原租赁合同中约定了违约责任，商贸公司在继续使用房屋83天后，没有向房地产开发公司交纳相关费用，行为构成违约，应承担责任。
法院判决
法院判决驳回商贸公司的诉讼请求。
来源：法律快车网
